民事再生で住宅がある場合に登記簿謄本と査定が必要な理由

１．民事再生で住宅を残す手続きについて

民事再生において、住宅資金特別条項が適用できる場合、住宅ローンは支払いつつそれ以外の債務を減額することができます。ここで、住宅ローン以外の債務を一般債権といい、一般債権は、例えば、５００万円の場合には最低弁済額基準だと１００万円にまで減額できるなど、条件が整えば大幅な減額が可能です。

最低弁済額基準だと、

に減額できることとなります。

なお、小規模個人再生は一般債権の額が５０００万円を超える場合は適用外となります。ただ、事業者は別として一般の個人で住宅ローン以外に５０００万円を超える債務がある方は少ないと思いますので、ほとんどのケースではこの要件は問題とならないでしょう。

２．清算価値基準とは？

上記の最低弁済額基準まで減額できるとは限りません。最低弁済額基準の他に、清算価値基準も満たさないといけないからです（それ以外に給与所得者等再生だと可処分所得基準も満たす必要があります）。清算価値基準とは、簡単に言えば、「仮に破産を選択した場合には換価対象となる資産の額を下回ることはできない」という基準です。もう少しわかりやすく言えば、「持っている財産の価値を下回ることはできない」と言い換えても良いでしょう。

３．登記簿謄本と査定が必要な理由

さて、上記の「清算価値」に含まれる財産には様々なものがあります。不動産、退職金（原則として８分の１で計算）、預貯金（原則として２０万円を超える場合）、保険の解約返戻金（原則として２０万円を超える場合）、現金（９９万円を超える場合）、自動車（原則として価値が２０万円を超える場合）、などです。なお、預貯金は複数の口座があれば合計額で、また、保険の解約返戻金は複数の保険に加入している場合は契約返戻金額を合計して、判断されることに注意が必要です。

ここで、不動産の価値は、不動産の市場価格から抵当権が設定されている住宅ローンの債権額を差し引いた金額で判断することとなっています。例えば、市場価格が３０００万円、住宅ローンが２８００万円の場合、その不動産の価値は２００万円となるわけです。

そこで、市場価格を判断するために査定が必要となります。査定は不動産業者に依頼して作成してもらうわけですが、基本的に２社以上必要となります。なお、不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）が必要なのは、所有者がだれであるかはっきり知る必要があるとともに（例えば共有の場合は持ち分割合も重要）、住宅ローン以外の抵当権が付いていないかも調べる必要があるからです。住宅ローン以外の債務についても抵当権が設定されている場合は、基本的に住宅を残す形での再生ができないことになってしまうからです。ただ、諸費用ローンの場合は住宅ローンと同視して認められる場合もあります。いずれにせよ、抵当権の有無の判断には登記簿謄本（全部事項証明書）を確認する必要があります。なお、これは法務局で取得が可能です。

基本的に、登記簿謄本（全部事項証明書）と査定２社はご相談者様に取得をお願いしていますが、事務所側で取得することも可能です（ただ、民事再生手続きのご依頼前に調査だけご依頼の場合は、別途数千円程度の手数料を頂いております）。

可能であれば、まずは登記簿謄本と２社分の査定を取得の上、ご相談いただけると幸いです。なお、査定は無料で行ってくれる不動産業者が多くあります。とりあえずは机上査定で問題ありません。取り方が分からないという場合は、とりあえずご相談いただいてもかまいません。上述の通り、当事務所で取得することも可能です。

なお、それ以外に清算価値に含まれるものは上記の通り様々なのですが、不動産の価値を最初に知りたいのは、これが清算価値に影響を及ぼすケースが多いからです。清算価値が大きい場合、本当に民事再生が可能かも含めて、よく検討が必要になるので、まずこれを知りたいわけです。

４．民事再生についてはぜひ弁護士にご相談を

民事再生はかなり複雑な手続きです。それゆえ、民事再生を検討しておられる方は、ぜひ弁護士にご相談ください。当事務所では、２００９年の事務所創設以来債務整理案件（任意整理、民事再生、自己破産、時効援用、等）に力を入れてきました。住宅のある案件、ない案件、また、小規模個人再生、給与所得者等再生とも多数の経験があります。

当事務所では、民事再生など、債務整理の相談は、相談だけなら無料です。また、ご依頼後の費用も原則として分割が可能です。まずは、ご相談ください。ご相談ご希望の方は、お電話か電子メールでご予約の上、立川の当事務所までご来訪ください。平日夜や日曜日のご相談も可能ですので、平日昼間はお忙しいという方は、夜間や日曜日の相談をご検討いただければ、と思います。